Число случаев заболевания COVID-19 в стране растет. Главные санитарные врачи – от федеральных до обслуживающих провинцию – призывают граждан сделать еще одну прививку, можно и усовершенствованную. ВОЗ на днях заявила, что пандемия еще не закончилась и, хотя требование носить маски действительно лишь для медицинских учреждений и домов долговременного ухода, санитарные меры по-прежнему в чести. Вот разве только их исполнение сегодня – личное дело каждого. Иначе обстоят дела с законами, подзаконными актами и прочими способами общения властных структур с населением, возникшими во время и из-за пандемии. В частности, в сфере сдачи и аренды жилья.
Как вам такой оксюморон: «Никто не должен быть бездомным, включая домовладельцев». Забота об арендаторах, потерявших источники дохода, привела к тому, что, например, в Онтарио домовладельцы оказываются бездомными. Эксперты по правовым вопросам уверяют, что до пандемии COVID-19 ничего подобного не случалось, а в качестве причины этой парадоксальной ситуации называют вызванный борьбой с коронавирусом «слом судебной системы», точнее, ее раздела, который посвящен вопросам съемного жилья.
Известно, что в решении общественных проблем частный пример ничего не доказывает и не опровергает, но уж больно случай кричащий. В Оттаве некая владелица небольшого ресторана, сильно пострадавшего от пандемических ограничений, продала в связи с разводом семейный дом и оказалась без крова. Принадлежащий ей таунхаус она сдавала, и в новых обстоятельствах за 75 дней уведомила своего арендатора о расторжении контракта, предложив ему выехать 31 августа 2020 года. Арендатор, снимавший у нее жилье в течение 4 лет, не только отказался выехать, но и перестал вносить арендную плату, так что даме ежемесячно пришлось платить тысячи по ипотеке, налогам на недвижимость, по счетам и за хранение на складе своих вещей. Началась многомесячная эпопея, стоившая владелице ресторана не только денег, но и здоровья. Лишь в конце февраля этого года она наконец смогла вернуться в принадлежащий ей дом после того, как длительное время попеременно гостила у друзей и родных.
Разумеется, она подала заявление в организацию, регулирующую взаимоотношения арендодателей и арендаторов, — Landlord and Tenant Board (LTB), и далее все должно было двигаться «по протоколу». Арендатору вручается уведомление N12 — форма, предусматривающая (в соответствии с Законом Онтарио о жилых помещениях и аренде жилья) ситуацию, когда арендодатель должен вернуться под собственную крышу. Согласно существовавшим до пандемии стандартам обслуживания, утвержденным в LTB, весь процесс от подачи заявления до получения решения должен занять от одного до 3 месяцев. В течение обусловленного срока арендатор собирает вещи и переезжает на другую квартиру…
Героине этой истории пришлось ждать слушания 8 месяцев: за 3 дня до слушания жилец попросил провести процедуру на французском языке, что подарило ему еще 4 месяца. После этого потребовалось 3 месяца, чтобы принять решение о выселении, и еще столько же, чтобы сотрудники шерифа пришли и принудили съемщика к выселению. Бывший арендатор все еще должен даме более $24 000 долларов в виде задолженности по арендной плате и предписанной судом компенсации.
Речь пока идет о так называемых «мелких» арендодателях, имеющих обычно одну или две сдаваемые в аренду квартиры. Эксперты и организации, работающие с этим контингентом, говорят, что во время пандемии они видели десятки бездомных квартировладельцев, которые обращались в приюты, жили в транспортных средствах, отчаявшись, объявляли себя банкротами, и все это в ожидании, когда LTB примет меры: проведет по их делу слушание и придет к окончательному решению. Кроме LTB, можно обращаться и в другие инстанции — например, в парламент, в офисы премьер-министра Онтарио и генерального прокурора. Но, как показал опыт, ответа можно не ждать. В лучшем случае вероятно получение классической «отписки» («рассмотрев вашу просьбу…» и т.д.). О том, что свое жилье владелец получает в виде мусорной свалки, никто уже и не говорит.
По словам Бубакара Баха, председателя некоммерческой организации Small Ownership Landlords of Ontario (SOLO), которая предоставляет ресурсы и защищает интересы квартировладельцев из рабочего класса, «ожидая решения, арендодатель сходит с ума». Бах рассказал, что знает как минимум 50 арендодателей, входящих в его группу, которые из-за новых правил, вошедших в силу во время пандемии, стали бездомными. Сотрудники SOLO предложили властям в период решения вопроса предоставлять бездомным домовладельцам временное жилье. Правительство также должно возмещать арендодателям траты, вызванные противоречащим закону поведением съемщика. Острый период пандемии давно позади. Пришла пора пересмотреть рассчитанные на нее акты. В частности, для выхода из кризиса LTB следует временно продлить часы работы, нанять больше судей. Провинция должна предоставить полиции больше полномочий для участия в спорах между домовладельцами и арендаторами, особенно там, где налицо мошенничество, вымогательство, порча имущества. Власти Онтарио ответили, что в течение 3 лет намерены инвестировать $4.5 млн., чтобы, увеличив штат судей и других сотрудников LTB, сократить количество незавершенных дел, и указали на создание нового цифрового онлайн-портала LTB, где люди могут получить доступ к информации о продвижении своих споров, о ресурсах для посредничества и об инструментах самопомощи. Сегодня в Совете числятся 39 судей, работающих полный рабочий день, и 49 судей, работающих неполный рабочий день, что является «самым большим количеством судей, когда-либо назначавшихся в LTB». В ответе также говорится, что онлайн-процесс поможет устранить отставание, разрешив больше споров вне процесса слушаний.
В Квебеке для мелких арендодателей сложилась сходная ситуация, и причины у нее те же – принятые во время пандемии слишком мягкие законы о выселении. Так, в Гатино арендаторы не платят владельцу дома ренту в течение 5-7 месяцев, причем не постеснялись уведомить его, что попросту отказываются платить. Три недели спустя арендодатель подал заявление о выселении в Tribunal administratif du logement (TAL), Совет по аренде жилья в Квебеке. Арендаторов по почте, с помощью электронной почты и текстовым сообщением уведомили о слушании, назначенном на 8 февраля. Ответчики в TAL не явились. 24 февраля Совет вынес постановление о выселении. Но за день до того, как выселение должно было состояться, жильцы подали заявление об отмене судебного решения, по сути, назначив новую дату судебного разбирательства: в соответствии с законодательством Квебека, арендаторы, в отношении которых были вынесены приговоры в их отсутствие, могут потребовать их аннулирования при наличии уважительной причины (которую несложно «организовать»). Процесс выселения был приостановлен, а на 8 апреля назначено еще одно слушание. Но жильцы снова не явились. Между окончательным решением судьи и привлечением судебного пристава в Квебеке может пройти две недели. В целом, хотя первоначальное заявление о выселении было подано быстро, общий судебный процесс занимает много месяцев, по сути, позволяя недобросовестным арендаторам жить в чужом помещении бесплатно. Очевидно, что за последние полтора года неплатеж аренды превратился в настоящую проблему. Но страдают не только арендодатели. Не стоит забывать, что монреальцы, например, страдают от отсутствия предоставляемых в аренду квартир. А когда находят себе жилье, вынуждены зачастую снимать неотремонтированное помещение: длительное отсутствие платежей не позволяет домовладельцу выделять деньги на приведение квартиры в порядок. Администрация TAL утверждает, что средний срок рассмотрения срочных дел составляет 1.3 месяца. И потом: задача TAL как трибунала состоит в том, чтобы решать представленные в заявлениях проблемы, применяя верховенство закона по отношению к рассматриваемым фактам. Что касается любых законодательных изменений – это дело парламента.
Исходя из вышесказанного, можно предположить, что Закон об аренде жилых помещений и затягивающая процесс судебная система сегодня работают на арендатора. Не совсем. Проблема отличается обоюдной остротой. Если вспомнить, сколько людей страдают от незаконных попыток выселения, чтобы владелец мог обеспечить джентрификацию здания или ремонт, позволяющий повысить квартирную плату, симпатии за редким исключением все равно окажутся на стороне арендаторов: то, что власти почитают достижением, для людей, старающихся выгадать каждую копейку на съеме жилья, становится преградой на пути к нормальной жизни. Скажем, онлайн-процессы, которыми так гордится LTB, смущают обычных пользователей компьютера, не привыкших к видеоконференциям. Судебное разбирательство, проводимое как видеочат, не является для них «эффективным и доступным разрешением споров», и предварительная краткая консультация с представителем юридической помощи, скорее, сбивает с толку: она слишком коротка. Однако интереснее всего отсутствие в виртуальном зале судьи, что исключает для арендатора возможность если не личного, то близкого к тому общения. В итоге (суммарно, по опросам) ответчик чувствует себя обманутым, обреченным на выселение. Так что Audiatur et altera pars (лат. – пусть будет выслушана и другая сторона).
