Я не раз сталкивалась с тем, что друзья-приятели воспринимали слово «renoviction», образованное сложением renovation и eviction, как свежий неологизм, хотя употребляется оно давненько и, касаясь одного из видов конфликта между домовладельцем и арендатором, было в ходу уже поколение назад. Да и сами эти конфликты не вчера родились. Насколько они свойственны крупному городу, тому же Монреалю, имеет смысл спросить у специалистов, проработавших в управленческом секторе не один десяток лет. Например, Андре Лавалле (Andre Lavallee), бывший заместитель председателя монреальского Comitе exеcutif, с 2015 года выполнявший обязанности консультанта по стратегии в различных социальных и культурных организациях, напомнил, что в 70-е и 80-е годы прошлого столетия Монреаль переживал в жилищной сфере схожие трудности: дефицит доступного жилья, необоснованное увеличение арендной платы, использование черных списков арендаторов. Или капитальный ремонт, вызванный желанием не только продлить жизнь любимой собственности, но и выселить «дешевых» жильцов.
В конце 70-х годов, когда город прямо-таки обезлюдел, председатель Comitе exеcutif Ивон Ламарр решил привлечь народ строительством 20 000 единиц доступного жилья. В 1982-м Луи Лаберж предложил поднять это число до 50 000. При поддержке правительства через 2 года этот грандиозный план был перевыполнен. На какое-то время процесс заглох, но в 1996 и 2001 годах правительство Бушара, восстанавливая экономику и зазывая назад тех, кто покинул провинцию, испугавшись, что однажды проснется в Quеbec libre (т.е. свободном от людей), инвестировало в постройку доступного жилья значительные средства.
Все понимают, что настало время возродить прежние программы, запустив в метрополии большую строительную компанию, иначе город, которым привыкли гордиться, будет выглядеть на манер Лондона XVI века, когда Генрих VIII политикой огораживания пополнил толпы бездомных бродяг. Знаете ли вы, что половина бездомных Квебека живет у нас, в Монреале? Что в течение нескольких лет их число ежегодно возрастало более чем на 1000? Что с началом пандемии, за первое полугодие 2020-го, оно, по сведениям мэрии, удвоилось?
Валери Плант засучила рукава, пытаясь и сквозь джентрификацию установить гармонию состоятельных с малоимущими. Мэрия поддерживала планы строительства «профессионально ориентированного жилья» — например, многоквартирного дома при университете, рассчитанного на студентов и педагогический состав. В январе 2020-го был утвержден план возведения жилищного кооператива La Montagne verte, в двух шагах от Bell Centre, состоящего из 136 частично субсидированных квартир, половина из которых – с одной спальней. Городские власти предоставили его владельцам грант в размере $4 млн., поскольку включили дом в число 12 000 единиц социального и доступного жилья. Первые жильцы должны были въехать туда зимой 2021 года. Но грянула пандемия.
Сегодня город не контролирует ни частного жилищного рынка, ни отношений между собственниками жилья и арендаторами: нет у него на этот счет подзаконных актов. Городской совет делает все, что может, в частности, принял постановление, обязывающее застройщиков вносить свой вклад в развитие социального жилья (об этом ниже). Однако оно не распространяется на весь остров. Согласно последнему отчету Банка Канады, в 2020-м цены на съемное жилье по сравнению с прошлым годом выросли хорошо если на четверть. Для тех, кто вынужден подыскивать дешевую квартиру, это, по сути, катастрофа. Примите во внимание, что растут не только цены на жилье. Во всех сферах жизнедеятельности мы вынуждены тратить больше, чем год назад, так что сектор недвижимости не исключение.
Немаловажным осталось качество жилья. Комплексного анализа, который установил бы наиболее пострадавшие в пандемию городские районы, никто пока не выпускал, но и фрагментарные сведения позволяют заключить, что какие-то из них хлебнули больше горя. Там живут, главным образом, многодетные семьи неквалифицированных рабочих. На то, чтобы привести в порядок плохо спроектированные, малогабаритные дома, у них не хватает средств. Ветшает подобное жилье на глазах. И даже если со стороны кажется недорогим, никаких денег не стоит.
По мнению членов группы Front d’action populaire en rеamеnagement urbain (FRAPRU), защищающей права квартиросъемщиков, иметь крышу над головой — фундаментальное право граждан, к которому все должны иметь доступ, независимо от дохода, социального статуса, этнического происхождения, пола, гендерной идентичности, сексуальной ориентации, физического или психического состояния и т.д. Индивидуальное и коллективное право на жилище должно обладать приоритетом над правом собственности.
Жилье вроде бы такой же товар, как и любой другой, однако разумно устроенное общество относит его к «предметам первой необходимости». Вот почему центральную роль в его строительстве должно играть государство, уделяя приоритетное внимание развитию сферы социального, некоммерческого жилья, что иногда и происходит. Но не всем везет попасть в нужные временные рамки.
Кроме того, в программе FRAPRU указано, что власти должны еще и контролировать рынок съемного жилья, то есть разрабатывать законы, детально регламентирующие взаимоотношения домовладельцев и арендаторов и поддерживающие последних. Но это в основном уже из области мечтаний.
Аналитики McGill University предупреждают, что сегодня в Монреале наблюдается самый низкий уровень вакантного съемного жилья за последние 20 лет, что неминуемо влечет за собой повышение квартплаты. Спрос настолько превышает предложение, что соотношение сил резко изменилось в пользу домовладельцев. Одна из недавних исследовательских работ о влиянии услуг Airbnb на наличие в Канаде вакантного съемного жилья показала, что, переоборудовав дома из доходных в гостиницы, домовладельцы в одном лишь Монреале вывели из фонда съемного жилья 4500 единиц. 5 лет назад уровень вакантных площадей в городе составлял более 3.4%. В прошлом году этот показатель снизился до 1.9%, и нет никаких признаков, что он может вырасти. Не обязательно выходить на улицу, чтобы прокричать о беззаконном выселении из насиженного гнезда. Достаточно заглянуть в интернет, который полнится историями о выселениях под предлогом капитального ремонта, когда все равно в квартире не жизнь, а сплошная мука. Уровень шума зашкаливает. Воду и отопление (по сезону) то и дело отключают на несколько часов подряд. От пыли не продохнешь. А то еще открываешь почтовый ящик, а там извещение, оформленное под траурное: в стенах дома найден асбест. Впрочем, на эту уловку уже давно никто не покупается, предлагая вызвонить представителей муниципалитета для детальной проверки.
Домовладельцы объясняют, что никто не заставляет жильцов терпеть эти неудобства. Почему бы не попытаться найти другую квартиру или, по крайней мере, выехать на 5-6 месяцев, чтобы потом вернуться? Тем более что хозяева готовы поддержать этот шаг некоей суммой. Так, обитателям 90-квартирного Manoir Lafontaine, в районе Плато, предлагали дотацию в $1959 «на нос». Дело, однако, в том, что прежде, чем вступать в спор с хозяевами, люди проштудировали цены на квартиры нужного размера в более-менее подходящих районах. Жилая площадь, за которую они платили $800, обойдется им, как минимум, в $1200. А переезд? Переоформление телефона, интернета, услуг Hydro Quebec? Отправка детей в другую школу? (реплики взяты из интервью выселяемых). $4400 долларов (на семью) в качестве компенсации за временные неудобства и $6700 отступного, с тем, чтобы проститься навеки, не воодушевляют.
FRAPRU – не единственное в провинции общество, защищающее интересы арендаторов. Project Genesis «предоставляет услуги, которые помогают людям решать индивидуальные проблемы, а также коллективно работать над их первопричинами». Юридическую информацию, защиту и рекомендации можно получить по вопросу выселения. Но во всех некоммерческих организациях, готовых за вас бороться, вы прежде всего услышите: держитесь вместе! Опыт показывает, что даже несовершенные правила сосуществования домовладельцев и арендаторов позволяют группе добиться куда большего, чем одиночке. И потом, не стесняйтесь обращаться к выборным политикам. Франсуа Лего, например, из кожи вон лезет, чтобы укрепить связь со своим франкофонным электоратом.
В интервью La Presse мэр Плант назвала «аморальным» резкий рост случаев rеnoviction, а также выселений по закону о возврате собственности и подробно рассказала о проекте, который поможет воссоздать в Монреале фонд доступного жилья. Построение «смешанного мегаполиса» предполагает для застройщика обязательное включение в новые объекты 20% социального и 20% доступного жилья. В год будет построено 500 новых семейных домов с тремя спальнями и 600 новых единиц социального жилья. Мэр уверена, что эта модификация рынка благотворно скажется на ценах в доходных домах. Предполагается также повысить контроль со стороны городского совета над трансформацией микрорайонов, с тем чтобы предусмотреть частичную компенсацию доступного жилья в случае уничтожения обветшавших зданий.
Но, поскольку все эти прекрасные проекты – дело будущего, стоит вспомнить, что арендаторы обладают некоторыми правами. В частности, реализовать «возврат во владение», то есть попросту отобрать у жильца квартиру под предлогом «изменившихся личных планов в отношении собственности», можно не всегда. Это действие изначально зарезервировано только за единоличным владельцем, не за компанией.
Что до выселения в связи с ремонтом, имейте в виду – нет в Квебеке такого закона, то есть поговорить о смене водопроводных труб и облицовки стен в юридических терминах невозможно. Выселить арендатора, который регулярно платит ренту и не нарушает принятых в данном населенном пункте правил общежития, можно только тогда, когда существует утвержденный городскими службами план на разделение арендуемой единицы, ее снос, расширение или изменение функции. Например, владелец имеет право превратить жилой дом в офисное здание.
И в этом случае уведомление о выселении должно прийти, как минимум, за 6 месяцев до окончания аренды, если площадь снята на срок более 6 месяцев.
Может ли арендатор оспорить возвращение во владение или выселение? Да. В течение 1 месяца он должен уведомить арендодателя о своем согласии на выезд или об отказе. Если он этого не сделал, считается, что выехать отказался. Нечто вроде предупреждения «Иду на вы!». Однако в течение этого месяца жильцы должны подать жалобу в Tribunal administratif du logement. И начнется тяжба. А чем закончится – сразу не скажешь.
Правда, у людей «золотого возраста» есть дополнительные права. Их нельзя сгонять с места, если им больше 70 лет; если они живут в этой квартире больше 10 лет; если имеют годовой доход, дающий право на получение социального жилья (сегодня это $25 000 и ниже). Любопытно, что все меняется, если во владельцах – человек той же возрастной группы.
Но, оставив в стороне закон: старикам с дрелью над ухом и вовсе не жизнь.
