Интервью с агентом по недвижимости Илоной Тросман
Времена не выбирают, в них живут и… покупают дома и квартиры. И каждый, разумеется, желает купить дом своей мечты и сделать это по возможности быстро, без хлопот и в рамках имеющегося бюджета. Реальная задача? Судя по растущему числу домовладельцев, вполне реальная. Однако…
Вечно возникает это “однако”, которое создает дискомфорт у мечтающего о собственном доме человека! И очень хорошо, уверяет агент по недвижимости Илона Тросман, если самое “однако” всплывает на поверхность на этапе мечтания. Гораздо хуже, если оно возникает тогда, когда сделка на покупку дома уже завершена, а дом оказался совсем не таким, о каком мечталось.
С Илоной Тросман мы беседуем о том, в каком состоянии находится и как будет меняться рынок недвижимости в Монреале и окрестностях в 2024 году.
— Илона, начну с самого животрепещущего вопроса. За сколько сегодня можно купить дом в Монреале и в окрестностях?
— Сегодня практически нет домов по цене ниже 500 тысяч долларов. Это началось во время пандемии. Мы спокойно это приняли, потому что тогда был очень низкий банковский процент. Купить дом за миллион долларов и платить меньше 2% интереса за моргидж было не страшно. Цифры работали, люди были довольны. Так мы перешли к другой категории цен. То есть сначала мы перешли к высоким ценам на низкие проценты, а теперь мы остаемся на этих же высоких ценах, но уже при высоких процентах.
— Стоит ли нам ожидать понижение цен на недвижимость в Монреале в ближайшее время?
— Надеяться на лучшее никогда не повредит. Правда, при этом хорошо бы представлять, что действительно происходит сейчас с рынком недвижимости.
— Поэтому мы и обратились к вам, как к человеку, владеющему этой информацией. И что происходит?
— Скажу честно, сложилась такая ситуация, с какой мы никогда не сталкивались. Начиная с 2020 года – со времени пандемии – стало сложнее предсказывать, как будут развиваться события на рынке. Во время ковида организация, которая занималась страхованием моргиджа, заявила, что сейчас ожидается падение цен на 17 процентов, а вместо этого цены на дома подскочили на 40 процентов. Такое ошибочное предсказание было сделано вполне солидной конторой, в которой работают профессиональные аналитики и экономисты! Но нет худа без добра! Этот опыт учит нас тому, что, используя имеющуюся информацию, надо уметь делать свои выводы. Я не претендую на роль провидца и, как каждый человек, могу ошибаться, но это правило помогает в моей работе. Приведу пример. В конце 2022 года у меня появился клиент – умный, образованный молодой человек, работавший в банке. Встретившись со мной для обсуждения покупки дома, он сказал, что хочет найти самый лучший “плавающий” процент. Поскольку он одного возраста с моим старшим сыном, я попыталась ему помочь как старший наставник и высказала свое мнение: “Зачем тебе “плавающий” интерес? Давай возьмем хороший интерес на 3 года!” Тогда можно было оформить моргидж под 4.99 или даже 4.89 процента. На мой взгляд, это были выгодные предложения, и логику своего объяснения я выстроила так: “Сейчас конец 22-го. В ближайший год падения банковского процента не будет. Если купить дом в конце 2022-го – в начале 2023-го, то один год надо будет заплатить 4.89 или 4.99, и тогда в первый год можно сэкономить деньги. На второй год, скорее всего, можно выйти в ноль. Переплата возможна только на третий год”. Однако клиент не соглашался с тем, что этот путь ему выгоднее, поскольку верил банковским аналитикам, предсказавшим падение банковских ставок уже в 2023 году. В результате он выбрал моргидж под “плавающий” процент, который, кстати, тогда был чуть более 5 процентов.
Когда же вышел очередной отчет, какой выходит каждый раз перед тем, как банк принимает решение поднять прайм или опустить, то оказалось, что ни о каком падении банковских ставок в ближайшее время речь идти не может. Аналисты быстро “переобулись” и стали выступать с другим мнением. Мой клиент вернулся ко мне, желая оформить моргидж под 4. 89 процента, но время было упущено: банки быстро отреагировали на ситуацию, и таких выгодных предложений больше на рынке не было.
Мой вывод из этой истории такой: знать мнение аналитиков – это хорошо, но нам надо уметь критически относиться к нему и самим анализировать ситуацию.
Сейчас я вижу радужные статьи, что, мол, еще немного — и банковский процент опустится. Я в этом не уверена, потому что инфляция не побеждена и остается высокой. Единственное, что интересует банки — это победить инфляцию. И они это будут делать всеми доступными им способами.
Может быть, к середине лета банковский процент начнет опускаться за счет того, что было сделано раньше для поднятия банковского процента. Обычно результат мы видим с задержкой. Первый серьезный подъем банковского процента начался осенью 2022-го, а результат этого подъема и действительно охлаждение рынка мы увидели только в сентябре 2023-го. Результат последующего роста, мы, вполне возможно, увидим только к лету 2024-го.
— А как возможное понижение банковского процента повлияет на цены?
— Здесь бытует много разных мнений. С одной стороны, если сейчас начнут опускаться банковские проценты, то появится огромное количество покупателей, и цены будут расти. Поэтому я думаю, что очень серьезного понижения цен не будет. С другой стороны, мы находимся в полном кризисе, у нас нет недвижимости, нет квартир на съем, жилищный кризис набирает обороты.
— То есть в Монреале спрос на жилье превышает имеющееся предложение?
— Да! Это отразилось и на ценах на съемные квартиры, которые подскочили в два раза. Мы все удивляемся, когда видим эти цифры. Например, сегодня квартира с одной спальней на съем в Côte-des-Neiges стоит в среднем от 1200 до 1700 долларов в месяц в зависимости от здания. Раньше такая квартира сдавалась за 800-900 долларов. То же самое касается района NDG. Мы никогда не видели таких цен у нас в Монреале! Даже за 1200 долларов квартир практически нет. И это не какая-нибудь квартира с модной планировкой, вовсе нет! Обычная квартира! За 1600 долларов можно снять квартиру в отремонтированном многоквартирном доме, который был построен в 60-80-е годы прошлого века. Мы не привыкли к таким ценам. Они нас шокируют.
— Что на это повлияло? Рухнувшая во время ковида экономика?
— Я думаю, что на это повлияло множество факторов. Один из них – увеличение городского населения за счет прибытия новых иммигрантов. Мы оказались не готовы создать условия для их комфортного расселения. Однако это “подстегнуло” нашу экономику. Мы заметили: начиная с 2017 года квартиры, выставленные на съем, вдруг стали “уходить” в кратчайшие сроки.
Второй фактор — в Канаде огромное количество жилья скупили иностранные инвесторы. Третий, конечно, пандемия. Есть еще один нюанс. Посколько цены на съемные квартиры сильно поднялись, то владельцы всеми правдами и неправдами стараются сделать так, чтобы на законных основаниях повышать цены на квартиры, которые ранее сдавались по более низким ценам. Например, они оставляют на продолжительный срок квартиры пустыми, а потом поднимают цену на аренду в два раза.
— В такой ситуации, возможно, выгоднее перестать снимать жилье и купить собственное? Или я не права?
— На этот вопрос сейчас нельзя ответить однозначно. В каждой ситуации надо проанализировать множество факторов. Когда мы говорим о покупке дома, мы говорим о расходах по содержанию дома: ипотека, муниципальные и школьные таксы, отопление, страховка. Раньше нашим клиентам, которые, к примеру, снимали квартиру за 1100-1200 долларов в месяц, мы находили дом в Шатоге или Лавале, за который они должны были платить в месяц 2500 долларов. Разница представляется существенной, однако люди отдавали себе отчет, что ситуация для них принципиально меняется: будут платить за свой дом, за лучшее качество жизни для себя и своих детей.
Сегодня таких цен нет. Сумма, которую клиенты должны будут ежемесячно выплачивать, купив себе дом, сейчас равняется 3500 – 4000 долларов.
Раньше, считая людям их бюджет, я делала это с удовольствием, потому что все цифры укладывались в моей голове в какую-то логику. Сейчас они больше не укладываются в эту логику. К сожалению, мы не можем вернуться в ситуацию, какой она была в 2017- 2018 годах при хорошо сбалансированном рынке. Но важно понимать, что ситуация изменилась, и поэтому нужно очень тщательно анализировать все, что связано с покупкой недвижимости. В ковид, я помню, был ажиотаж, который заставлял людей принимать неправильное решение. Мы все разные. Кто-то может остановиться, задуматься и принять взвешенное решение. А кто-то видит, что все бегут, и он бежит. Уже сегодня мы сталкиваемся с тем, что многие люди понимают, что в ковид они заплатили при покупке дома больше, чем надо, и что решение было принято неправильное. Я сталкивалась с тем, что людям не посчитали всю сумму, которую им придется платить после покупки дома. Одна моя клиентка до того, как пришла ко мне, работала с другим брокером, который ей насчитал, что она должна будет выплачивать 2500 долларов. Я ей сказала, что в эту сумму не включены ни муниципальные, ни школьные таксы, а также страховка на дом и сумма за отопление. А учитывать нужно все составляющие! И обязательно нужно интересоваться, сколько стоило отопление предыдущему хозяину.
— Илона, в каких районах сейчас имеются интересные предложения на покупку?
— Предложений очень мало, а интересных – еще меньше. Для того, чтобы найти интересное предложение, нужно потратить много времени. Если есть желание поселиться в районе, где дома находятся в относительно правильной ценовой категории, то придется уехать подальше от Монреаля в любую сторону.
— Как далеко?
— Час — полтора на машине. Раньше были такие пригороды, как Châteauguay, North Shore, там было относительно дешевле, то есть можно было уложиться в 400-500 тысяч.
Опытные люди говорят, что они не понимают, почему люди больше всего заняты банковским процентом – он опустится или поднимется. Почему людей не волнует сама цена? Я всегда говорю: “Процент – это временный показатель. Он сегодня высокий, а через пять лет упадет. Что не является временным – это цена. Первым делом надо смотреть на цену и ее анализировать. И еще один важный нюанс. До сентября 2023 года был ажиотаж на рынке, и цены были выше, чем они стали в сентябре, октябре – ноябре 23-го года. То есть произошло небольшое понижение цен. За этим тоже нужно следить!
— На сколько тогда упали цены?
— Примерно от 30 до 50 тысяч на дома, которые стоят 400 — 500 тысяч. Как только владельцы домов опускают цены, они сразу начинают получать предложение. Сейчас стала происходить небольшая коррекция рынка. Самый главный вопрос сейчас – будет ли рынок корректировать себя в дальнейшем. С одной стороны, должен. А с другой стороны, при этом перенаселении и всем остальном, он может себя и не скорректировать. Но мы всегда можем обсуждать варианты.
— Например, что можно предложить человеку, готовому купить свое жилье?
— Если люди хотят остаться в городе, то можно посмотреть на фонд кондо. По квартирам предложений побольше, и они есть. И мы видим понижение цен на квартиры. В городе люди будут жить в дуплексах, квартирах, плексах. Если люди покупают дуплекс, нужно посмотреть, какой потенциал у этой собственности. Возможно ли ее переделать: сделать не две квартиры, а три? Возможно ли поднять арендную плату? Если раньше эта квартира сдавалась за 800 долларов в месяц, то ее можно, отремонтировав, приведя в товарный вид, сегодня сдать за 1700 – 1800. То есть могут быть актуальны и такие моменты. Если же для человека не имеет значения, в каком месте жить, то можно переехать в отдаленные районы. У нас в Квебеке много красивых пригородов, и если искать, то можно найти там что-то интересное. Такой вариант подойдет тем, кто работает из дома, пенсионерам. У каждого из нас – особая ситуация.
При общении с покупателями я всегда пытаюсь понять, что им нужно. Я считаю, что когда в семье есть дети школьного возраста, то надо проанализировать, кто живет в районе, где они планируют купить дом. С кем будут общаться дети, на какие детские секции и в какие кружки они смогут ходить в этом районе – обо всех этих деталях хорошо бы знать заранее. Обязательно надо узнать, какие в этом районе школы, насколько спокойный этот район и пр. В принципе, когда мы работаем с людьми, которые только приехали и ищут себе жилье, мы вместе с ними создаем их стиль жизни, который будет их окружать в ближайшие несколько лет. Один и тот же Монреаль можно увидеть с разных точек зрения. Можно увидеть плохой, грязный, бедный, с бомжами, а можно увидеть благополучный, нарядный, уютный город. Очень важно учесть все эти аспекты при выборе дома или квартиры.
— Действительно, дом мечты – это не только четыре стены и крыша над головой. Это и улица, и магазины, и парки, и детские площадки и многое другое.
— Иногда я приезжаю с клиентами в район, где собираюсь показать им дом, и оказывается, что раньше они никогда здесь не были. И я им советую примерить этот район на себя. Приехать без меня, прогуляться по улицам, выпить кофе в кафе, оглядеться, увидеть, кто вас окружает. Люди, которые не владеют французским, вдруг покупают дом, где живут одни франкофоны. Одним это обстоятельство покажется не очень удобным, потому что им будет сложно общаться и найти себе приятелей. А другим, напротив, как раз это и нужно. Им это помогает интегрироваться в общество! Мы все очень разные. Главное, чтобы у человека был выбор. А грамотный агент в состоянии учесть все пожелания, которые имеются у клиента, ищущего дом мечты.
— Даже невысказанные?
— Порой и так случается!
