Канада много лет остается одной из лучших стран в мире для покупки инвестиционной недвижимости. Если, конечно, у вас есть деньги. Вложившиеся в наши дома в начале 2000-х к нынешнему времени многократно умножили свое состояние.Подобное сегодня невозможно в Европе, да и в Азии происходит только в отдельных регионах – например, в Гонконге. Рост цен обусловлен там самим географическим фактором: островной спецификой, скученностью на небольшой территории. В прошлом по тем же причинам начался рост цен на недвижимость на Манхэттене.
В Канаде, как известно, есть свое воплощение Гонконга и Манхэттена – зажатый между живописными заливами-фьордами Ванкувер. Близость к побережью и к Азии еще десятилетия назад сделала его особенно привлекательным для представителей китайской общины. В 2000-е годы разбогатевшие китайцы стали покупать здесь инвестиционную недвижимость, поняв, что именно в этом городе потенциал роста цены мощнее всего. Они не просчитались: стоимость ванкуверских домов, еще в прошлом десятилетии балансировавшая на уровне в 500 тысяч долларов, очень быстро перевалила за миллион. Сегодня средняя цена домовладения в этом городе составляет уже 1,4 миллиона. За 5 лет стоимость домов в Ванкувере выросла на 40%.
Поскольку спрос на жилье на нашем западном побережье подпитывается в основном из-за рубежа, то кризис ему не помеха. Логично было бы ожидать, что в годы, когда людей массово увольняют то в одной, то в другой индустрии (сначала в телекоме, затем на госслужбе, наконец – в нефтянке), цены на жилье прекратят свой рост — невозможно купить квартиру или дом, не имея стабильной работы. Однако не тут-то было. Обрушившиеся биржевые тарифы на нефть не привели к стабилизации рынка недвижимости, который по-прежнему в нашей стране не отличается сбалансированностью. Наряду с городами, где объемы пустующих помещений резко выросли и цена домов спикировала (это Калгари и особенно нефтедобывающие районы Альберты, а также Саскачевана), есть и такие, где недвижимость «отрывают с руками» за по-настоящему бешеные деньги.
Трудно представить себе, какой молодой профессионал в Канаде может сегодня позволить себе вложиться в покупку дома за 2 миллиона долларов. Цена хорошо отделанного просторного домовладения с удобной планировкой уже перевалила в Торонто и Ванкувере за эту некогда неподъемную планку. Понятно, что главным подспорьем для потенциальных владельцев служат баснословно низкие проценты по ипотеке (и еще – дешевеющий канадский доллар). В некоторых банках заемщикам предлагают менее полутора процентов при условии высокого первоначального платежа и выплаты всей суммы в течение 1,5 лет. Впрочем, большинство предприимчивых заемщиков не имеют на руках столько денег и вкладываются все-таки в 5-летнюю ипотеку. Там проценты чуть выше, но ненамного. В любом краю страны можно найти выгодные предложения под 2-3% годовых. Напоминаем, что базовая ставка кредитования в Канаде уже несколько лет не превышает полпроцента, и навряд ли сдвинется с этой точки, пока такой же процесс не начнется у наших соседей к югу.
Однако даже при такой небывало низкой процентной ставке ипотечные платежи все же влетят в копеечку, если вы покупаете дом не за 200 тысяч долларов (голубая мечта любого современного горожанина), а за 2 миллиона: в течение 5 лет каждый месяц вам придется выкладывать 30 тысяч долларов за ипотеку. Многие канадцы, сидящие на минимальной зарплате, не зарабатывают столько в год.
Разрыв между ценами на недвижимость в Ванкувере и Торонто и в остальной Канаде шокирует. Если исключить эти 2 города, то средние цены на отдельный дом в стране все еще держатся на уровне около 350 тысяч долларов (3 года назад они были в районе 300 тысяч). Однако добавим Торонто с Ванкувером (чемпион в этой паре — Ванкувер) – и средняя стоимость дома перевалит через полмиллиона. В Торонто она равна 750 тысячам долларов. Число сделок с недвижимостью на сумму в 1, 2, 3 миллиона в этих городах неуклонно растет – на 15-20%, а порой и на 40-50% каждый год. Виной тому исключительно иностранные инвесторы, а не обычные канадцы, чей средний заработок за последние 5 лет вырос лишь на 3,5%.
О том, что в Ванкувере надувается очередной пузырь, грозящий лопнуть, уже много лет предупреждают экономисты. В феврале газета «Глоб энд Мэйл» писала о практике многократных «перепродаж» местной элитной недвижимости за время от заключения контракта между продавцом и первым покупателем до окончательной сделки (уже с другим покупателем). Эта схема, получившая название «shadow flipping», позволяет риелторам и просто ушлым махинаторам, не имеющим отношения к данной профессии, грести внушительные прибыли за счет набивания цены в ходе нескольких фиктивных «перепродаж». Каждый из посредников получает свой куш, равно как и риелтор. Как сильно им удастся обогатиться, зависит лишь от того, насколько щедрого толстосума они смогут найти, чтобы завершить цепочку перепродаж. Ясно, что данная схема отчасти сродни финансовой пирамиде. Если высокую цену за жилье истребовать не удастся, то посредники останутся с носом.
Многие искатели элитной недвижимости в Ванкувере уже стали отказываться от покупок после того, как в нынешнем месяце правительство Британской Колумбии без предупреждения ввело особый налог для иностранцев, рассчитывающих вложиться в жилье в этом городе. Им придется отчислить в провинциальную казну дополнительные 15% от стоимости покупки. Для дома в 2 миллиона это внушительная сумма – 250 тысяч долларов. Те, кто не успел закрыть сделку до 2 августа, вынуждены будут платить. Многие в итоге идут на попятный и рассматривают прочие варианты в Британской Колумбии. Там есть и другие подходящие на роль клондайка города, кроме Ванкувера. Исследование местного правительства, затрагивающее срок с начала нынешнего года, продемонстрировало, что в Ванкувере 10% недвижимости покупается иностранцами. А в таких городах, как Бернаби (Burnaby) и Ричмонд (Richmond), – все 18%. Это гораздо больше, чем считалось раньше. Ассоциации риелторов пытались убедить власти, что нерезиденты приобретают не более 5% местной недвижимости. За явную дезинформацию, а также за вещи вроде «shadow flipping» эти организации сейчас могут подвергнуть дополнительному контролю. Во-первых, должна быть учреждена специальная должность государственного уполномоченного по недвижимости (superintendent of real estate), а во-вторых, саморегулируемый Совет по недвижимости Британской Колумбии (Real Estate Council) должен будет ввести в свой руководящий состав большинство членов, не принадлежащих к риелторской профессии.
От уплаты налога в 15% в Британской Колумбии освобождены лишь иностранцы, имеющие вид на жительство в Канаде. Регистрировать фирмы в нашей стране, чтобы обходить тем самым требования закона, богатые чужаки не смогут. Власти предусмотрительно закрыли данную лазейку.
Новый налог противоречит Североамериканскому соглашению о свободной торговле (NAFTA) и другим подобным документам, которые Канада подписала с десятками стран. Их граждане, которые купят недвижимость в Ванкувере, теоретически могут подать иски к федеральному правительству с требованием возмещения убытков.
В ближайшее время в Ванкувере должен быть учрежден и налог на пустующее жилье. Муниципалитет утверждает, что в городе остается незанятыми не менее 10 тысяч отдельно стоящих домов. Это очень много, если учесть, что процент вакантных съемных квартир здесь самый низкий в Канаде, — всего 0,6% (0,5% для квартир с 3 спальнями и выше). Понятно, что, учитывая жилищный бум, продолжающийся десятилетиями, просторные помещения для жильцов в этом городе просто перестали строить. Гораздо легче отбивать вложения, сдавая в аренду однокомнатные квартиры. Их тут исключительно много, и в них-то и вынуждены ютиться несчастные молодые семейные профессионалы с детьми. Вроде бы, у них все есть: работа в одной из лучших стран в мире, социальная защищенность, отсутствие необходимости выплачивать ипотеку. И все равно они должны годами мириться с тонкими перегородками, отсутствием кладовок, низкими потолками и скученностью. Многие молодые семьи и рады бы платить 2 с лишним тысячи долларов в месяц за съемную 41/2, но где же ее найдешь в Ванкувере? Лишь недавно местные власти приняли закон, обязывающий девелоперов предусматривать не менее 10% подобных квартир в любом многоквартирном здании (сейчас во всем городе их менее 1%).
Недавний соцопрос показал, что больше половины семей с детьми сегодня готовы переехать из Ванкувера в другой город в поисках лучших условий для проживания. Такова цена бума продаж дорогостоящей недвижимости, приносящего миллионы долларов инвесторам, сотни тысяч – риелторам и проблемы основному населению красивейшего города страны.
Монреаль
